Перепланировка нежилого помещения под магазин или офис

/ 01Главный вопрос: где находится помещение

Порядок перепланировки нежилого помещения определяется не его назначением, а зданием, в котором оно расположено. Здесь два основных случая, и правила для них разные.

• Помещение в многоквартирном доме. Первый этаж жилого дома с магазином, офисом, аптекой. С 2019 года глава 4 Жилищного кодекса называется «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» (в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) и распространяется не только на квартиры, но и на нежилые помещения в МКД. Значит, нужны проект и решение органа местного самоуправления о согласовании, а затем акт приёмочной комиссии.
• Помещение в нежилом здании. Бизнес-центр, торговый центр, отдельно стоящее здание. Жилищный кодекс здесь не применяется. Если работы не затрагивают несущие конструкции и параметры объекта, разрешение на строительство не требуется, но нужны согласие собственника здания, проект и соблюдение технических регламентов. Если изменяются параметры объекта или затрагиваются несущие конструкции, это может квалифицироваться как реконструкция по Градостроительному кодексу.

/ 02Что обычно меняют под магазин или офис

Самые сложные пункты — отдельный вход и проём в несущей стене. Наружные стены и конструкции многоквартирного дома относятся к общему имуществу собственников, поэтому их изменение требует согласия собственников помещений в порядке, установленном Жилищным кодексом. Без этого документа решение о согласовании перепланировки обычно не получить.

/ 03Какие документы готовить

• Технический паспорт или поэтажный план и выписка из ЕГРН на помещение.
• Техническое заключение о состоянии конструкций и допустимости изменений — особенно если затрагиваются стены, проёмы и перекрытия.
• Проект перепланировки с планами до и после, решениями по конструкциям, инженерным системам и пожарной безопасности.
• Согласие собственников — если затрагивается общее имущество МКД, и согласие собственника здания — для нежилого здания.
• Решение о согласовании — для помещений в МКД, в порядке, установленном в вашем регионе.
• Акт приёмочной комиссии после завершения работ — для помещений в МКД.
• Технический план и изменения в ЕГРН, если изменились площадь или конфигурация помещения.

/ 04Пожарные требования при смене функции

Смена назначения помещения меняет его класс функциональной пожарной опасности по статье 32 ФЗ-123: торговые помещения и офисы относятся к разным классам, и требования к ним различаются. От этого зависят число и ширина эвакуационных выходов, допустимая длина путей эвакуации, требования к пожарной сигнализации и системе оповещения, отделке путей эвакуации.

• Проверьте, сколько эвакуационных выходов нужно при планируемой численности посетителей и персонала.
• Учтите, что торговое помещение в жилом доме, как правило, должно иметь эвакуационные выходы, обособленные от жилой части.
• Предусмотрите систему пожарной сигнализации и оповещения под новую планировку.
• Если без отступлений от сводов правил не обойтись, рассмотрите расчёт пожарного риска.

Для общепита и магазинов с продуктами добавляются санитарные требования: раздельные потоки, зоны хранения, вентиляция. Их лучше закладывать в проект сразу, иначе перепланировку придётся переделывать уже после ремонта.

/ 05Фасад, вход и вывеска

Всё, что делается снаружи, — новый вход с крыльцом, расширение витрины, вывеска, наружные блоки кондиционеров — затрагивает облик здания. В многих городах для таких изменений действуют местные правила благоустройства и требования к архитектурному облику, а для вывесок — отдельные дизайн-коды. Крыльцо или пандус на земельном участке многоквартирного дома также требует согласия собственников.

Отдельный вход нельзя «просто прорубить»: это изменение несущей наружной стены, и проект должен содержать обследование, расчёт и решения по усилению проёма. Если проём делают в стене, через которую проходят инженерные сети дома, их перенос тоже входит в проект.

Если перепланировку делает арендатор

Заявителем при согласовании перепланировки в МКД выступает собственник помещения или уполномоченное им лицо. Арендатор может взять на себя проект, согласование и работы, но только с письменного согласия собственника и по доверенности. Это стоит закрепить в договоре аренды: кто заказывает проект, кто несёт расходы, что происходит с улучшениями при расторжении договора и нужно ли возвращать помещение в исходный вид.

Собственнику полезно принять у арендатора полный пакет документов после завершения работ — проект, решение о согласовании, акт приёмочной комиссии, акты скрытых работ. Если документов нет, при следующей сделке с помещением вопросы зададут уже собственнику, а не бывшему арендатору.

/ 06Порядок работ по шагам

• Определить, находится помещение в МКД или в нежилом здании, и какой порядок применяется.
• Провести обследование конструкций и получить техническое заключение.
• Разработать проект перепланировки с решениями по пожарной безопасности и инженерным системам.
• Получить согласие собственников при затрагивании общего имущества или согласие собственника здания.
• Подать документы на согласование — для помещения в МКД.
• Выполнить работы по согласованному проекту, вести скрытые работы с актами.
• Оформить акт приёмочной комиссии и, при необходимости, технический план и изменения в ЕГРН.

Если работы уже сделаны без согласования, порядок сложнее: нужно обследование фактического состояния, проект по факту и согласование в сохранении помещения в перепланированном виде — в судебном или административном порядке, в зависимости от ситуации. Это дольше и дороже, чем согласование до начала работ.