Правовая помощь дольщикам и участникам строительных сделок

Предмет договора и техдокументация. Суд сравнивает договор, техническую документацию и смету. Если стороны не договорились о конкретном результате или составе техдокументации, договор могут признать незаключённым, а работы — не подлежащими оплате (ст. 740, 743 ГК РФ; п. 1, 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51). Отдельно выясняют, что стороны считали результатом и кто должен его принять.

Объём и факт работ. Одних КС-2 и КС-3 для подтверждения объёма недостаточно: суд изучает исполнительную документацию — акты скрытых работ и ответственных конструкций, исполнительные геодезические схемы, общий и специальные журналы, протоколы испытаний. Если они расходятся с актами, назначается судебная строительно-техническая экспертиза (ст. 720, 753 ГК РФ; п. 8.2 СП 543.1325800.2024; ст. 82 АПК РФ, ст. 79 ГПК РФ).

Приёмка и мотивы отказа. Односторонний акт недействителен лишь тогда, когда суд признал причины отказа от подписи обоснованными. Смотрят, приглашали ли заказчика на приёмку, отправляли ли уведомление и были ли в отказе конкретные недостатки со ссылками на проект, СП и объёмы, а не общие претензии (п. 4 ст. 753 ГК РФ; п. 8 письма № 51).

Качество и сроки претензий. Результат должен соответствовать проектной и рабочей документации, СП, ГОСТ и заданию заказчика (ст. 754 ГК РФ). Проверяют и сроки: недостатки можно выявить в пределах пяти лет, если договор не устанавливает иного (ст. 756 ГК РФ); исковая давность — один год, а для зданий и сооружений — по общим правилам ст. 196 ГК РФ (ст. 725 ГК РФ). Подписав акт без проверки, заказчик теряет право ссылаться на явные недостатки (п. 3 ст. 720 ГК РФ).

Допработы и цена. Если дополнительные работы не согласованы с заказчиком, подрядчик не может требовать за них оплату, даже когда акт подписал представитель заказчика (п. 3 ст. 743 ГК РФ; п. 10 письма № 51). Суд выясняет, была цена твёрдой или приблизительной: по умолчанию она твёрдая и без соглашения не меняется, а при приблизительной действует порядок предупреждения о превышении (п. 4, 5 ст. 709 ГК РФ; ст. 744 ГК РФ).

Госзакупки. По 44-ФЗ проверяют, было ли основание для одностороннего отказа (ч. 9 ст. 95), когда решение вступило в силу — через десять дней (ч. 13 ст. 95), соблюдён ли порядок отмены решения до вступления в силу (ч. 14, 14.1 ст. 95), проводилась ли экспертиза результата при приёмке (ч. 3 ст. 94) и правильно ли посчитана неустойка по Правилам, утв. постановлением Правительства РФ от 30.08.2017 № 1042 (ч. 7 ст. 34). Для 223-ФЗ отказ ещё сверяют с положением о закупке.

Доказательства и поведение сторон. Суд распределяет, кто что доказывает (ст. 65 АПК РФ, ст. 56 ГПК РФ), оценивает доказательства по внутреннему убеждению (ст. 71 АПК РФ) и учитывает вину и просрочку кредитора, соразмерное уменьшение цены и основания снизить неустойку (ст. 404, 406, 723, 333 ГК РФ). Кто не доказал своё, рискует проиграть по этому требованию (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).