Проекты перепланировки и планировки помещений

Что именно меняется и можно ли это делать. Переустройство — это монтаж, замена или перенос инженерных сетей и оборудования; перепланировка — изменение границ и площади, появление новых помещений или другая внутренняя планировка (ст. 25 ЖК РФ). Проверяют, задеты ли несущие конструкции и общее имущество: чтобы присоединить часть общего имущества, нужно согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Проект и техзаключение. В проекте — планировочные, архитектурные, конструктивные и инженерные решения, а если делают проёмы или усиление — расчёт несущей способности; для Москвы состав проекта задан приложением 3 к 508-ПП. Когда затрагиваются несущие конструкции, нужно техническое заключение о том, что работы допустимы и безопасны, — эскиза от дизайнера мало.

Что подают в орган: заявление, документы о праве на помещение, проект, техпаспорт, согласие проживающих с нанимателем членов семьи, а для памятника — заключение органа охраны (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Техпаспорт и выписку ЕГРН при зарегистрированных правах орган получает сам (ч. 2.1 ст. 26). Важно, чтобы проект и техпаспорт описывали одно помещение и были актуальны.

Сроки и разрешение на работы. Решение о согласовании или отказе принимают не позже 45 дней после подачи документов, на руки его выдают в течение 3 рабочих дней — с этого момента работы можно вести (ч. 4–6 ст. 26 ЖК РФ). Всё, что начато до решения, считается самовольной перепланировкой (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Окончание работ и ЕГРН. Заявитель подаёт уведомление о завершении, а для перепланировки прикладывает технический план (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ). Приёмочная комиссия утверждает акт не позже чем через 30 дней (ч. 2), а завершённой перепланировка считается с даты внесения изменений в ЕГРН (ч. 3). Технический план готовит кадастровый инженер и подписывает УКЭП (ст. 24 218-ФЗ).

На выезде комиссия сравнивает выполненное с согласованным проектом: границы и площадь, нет ли новых проёмов в несущих стенах без усиления, где оказались мокрые зоны, как устроены вентиляция и газовое оборудование. Любое расхождение с проектом — повод не подписывать акт и признать работы самовольными.

Если перепланировка самовольная, собственник обязан вернуть помещение в прежний вид в срок, который назначит орган согласования (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Не выполнит — по иску органа суд вправе продать помещение с публичных торгов (ч. 5). Оставить изменения можно лишь через суд, и только когда они не ущемляют права граждан и не угрожают их жизни или здоровью (ч. 4).