Оценка квартиры для ипотеки: как проходит и что нужно

/ 01Зачем банку оценка квартиры

При ипотеке квартира становится залогом, и банку нужно понимать, сколько она стоит на рынке — на случай, если заёмщик перестанет платить. Цену договора купли-продажи стороны устанавливают сами, а рыночную стоимость подтверждает независимый оценщик в отчёте, составленном по Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

• Сумма кредита — банк выдаёт кредит в пределах определённой доли стоимости залога. Если оценка ниже цены, лимит обычно считают от меньшей величины.
• Ликвидность залога — оценщик описывает состояние квартиры, дома и окружения, и банк видит возможные риски.
• Соответствие документам — на осмотре фиксируется фактическая планировка; расхождения с техническими документами всплывают именно здесь.
• Страхование — сумма страхования предмета залога часто привязана к оценке или к остатку долга.
• Сделка и график — без принятого банком отчёта сделку не назначат, поэтому оценку разумно заказать сразу после выбора квартиры и одобрения объекта банком.

/ 02Кто выбирает и оплачивает оценщика

Оценку заказывает и оплачивает, как правило, заёмщик или продавец по договорённости сторон. Банки публикуют списки оценочных компаний, отчёты которых принимают без дополнительной проверки, и требования к самому отчёту: форма, состав фотографий, способ передачи. Оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков и иметь страхование ответственности — это требования 135-ФЗ.

/ 03Как проходит оценка: этапы

Рыночную стоимость квартиры обычно определяют сравнительным подходом — по ценам предложений и сделок с похожими квартирами в том же районе и сегменте. К ценам аналогов применяются корректировки на площадь, этаж, состояние отделки, тип дома, удалённость от транспорта и другие факторы. Отчёт должен объяснять, почему выбраны именно эти аналоги и откуда взяты корректировки.

/ 04Какие документы подготовить

• Выписка из ЕГРН на квартиру или документ о праве собственности продавца.
• Документ-основание: договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор уступки.
• Технические документы: поэтажный план и экспликация, технический паспорт или технический план — то, что есть у продавца.
• Для новостройки — акт приёма-передачи, если он уже подписан.
• Паспорт заказчика оценки.
• Сведения о годе постройки и материале стен дома, если они не указаны в документах.

Если технические документы старые, а планировка с тех пор менялась, лучше сразу сказать об этом оценщику. Он обязан описать фактическое состояние, и неожиданное расхождение в отчёте может затормозить одобрение залога.

/ 05Что смотрят на осмотре

Осмотр — не проверка качества ремонта, а фиксация того, что квартира существует, соответствует документам и находится в определённом состоянии. Оценщик фотографирует квартиру и дом по требованиям банка.

• все жилые комнаты, кухню, санузлы, коридоры, балкон или лоджию;
• окна, двери, состояние отделки и инженерного оборудования — счётчики, радиаторы, сантехнику;
• вид из окна, подъезд, лестницу, лифт, входную группу;
• фасад дома, двор, табличку с адресом;
• следы перепланировки и её соответствие документам;
• видимые дефекты — протечки, трещины, следы плесени.

К осмотру достаточно обеспечить доступ во все помещения. Генеральная уборка и косметический ремонт на результат почти не влияют: на стоимость сильнее действуют район, дом, этаж, площадь и общий уровень отделки.

/ 06Как проверить отчёт перед отправкой в банк

Ошибки в отчёте чаще всего технические — опечатка в адресе, неверная площадь, другой номер квартиры. Банк их заметит, вернёт отчёт на исправление, и сделка сдвинется на несколько дней. Пять минут проверки снимают этот риск.

• Адрес, кадастровый номер, номер квартиры и этаж совпадают с выпиской ЕГРН.
• Площадь соответствует документам, а расхождения с фактом объяснены.
• Заказчик, собственник и банк указаны правильно, включая полное наименование банка.
• Цель оценки и вид стоимости соответствуют требованиям банка — для ипотеки это обычно рыночная стоимость для целей залога.
• Дата оценки и дата составления отчёта стоят там, где нужно, и не противоречат друг другу.
• Фотографии соответствуют квартире и охватывают все помещения, которые требует банк.
• Отчёт подписан оценщиком, указаны сведения о его членстве в СРО и страховании ответственности.

Если что-то не совпадает, попросите оценщика исправить отчёт до передачи в банк. Это быстрее, чем ждать замечаний от андеррайтера.

/ 07Если оценка ниже цены договора

Ситуация встречается, когда цена согласована на горячем рынке, когда в стоимость заложены мебель и техника или когда квартира заметно отличается от аналогов. Варианты действий:

• Попросить обоснование — посмотреть, какие аналоги и корректировки использованы, нет ли ошибок в площади, этаже, состоянии.
• Передать дополнительные сведения — если оценщик не учёл ремонт, вид, парковку, это можно подтвердить документами и фото.
• Пересмотреть условия сделки — увеличить первоначальный взнос или снизить цену по договорённости с продавцом.
• Разделить договор — мебель и технику оформить отдельно, если это соответствует условиям банка и сделки.

Заказывать новую оценку «под нужную цифру» бессмысленно: банки проверяют отчёты, а необоснованно завышенная стоимость — повод для отказа принять отчёт.

Сколько действует отчёт

В отчётах обычно указывают, что итоговая стоимость рекомендуется для целей сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта. Конкретный срок, в течение которого банк принимает отчёт, устанавливает сам банк, поэтому планируйте оценку ближе к дате сделки.